Vậy muốn biết đất vườn là gì? Có được sử dụng đất vườn để trao đổi buôn bán không? Có được xây nhà trên đất vườn không? thì hãy cùng datnenvenbien tìm hiểu thông qua bài viết này nhé.
Đất vườn là gì?
Theo Luật Đất đai hiện tại tại nước ta vẫn chưa có quy định như thế nào là đất vườn, nhưng có thể hiểu đơn giản đây là đất được dùng vào mục đích trồng cây lâu năm, cây hàng năm và các loại hoa màu khác.
Đất vườn là gì?
Đất vườn có thể nằm tách biệt hoàn toàn hoặc nằm cạnh, liền kề với đất thổ cư.
Đất vườn có thể là đất phi nông nghiệp hoặc đất nông nghiệp tùy vào diện tích của thửa đất được pháp luật quy định về điều kiện để tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất vườn có ký hiệu không?
Do chưa có quy định cụ thể như thế nào là đất vườn nên trên bản đồ địa chính vẫn chưa có ký hiệu để thể hiện đất vườn là gì.
Đất vườn trên thực tế
Mặc dù luật đất đai chưa có quy định cụ thể hay giải thích như thế nào là đất vườn nhưng có thể căn cứ vào mục đích sử dụng đất theo thực tế thì đất vườn là đất dùng để làm vườn.
Trên mảnh đất vườn được dùng để trồng cây lâu năm, cây ăn trái như: Mận, Ổi, Sầu riêng, Mít, Cam,…; Các loại cây hoa màu, rau, ngũ cốc hoặc trồng xen canh với các loại cây cảnh.
Đất vườn theo quy định của pháp luật
Tuy Luật Đất đai không có giải thích cụ thể về đất vườn nhưng trong Điều 103 của Luật Đất đai lại có quy định về cách xác định diện tích đất ao, đất vườn trên cùng thửa với đất thổ cư (Thửa đất này có nhiều mục đích sử dụng trong đó bao gồm đất vườn ao, đất ở).
Trước đây, có một số loại văn bản pháp luật có để cập đến loại đất này, cụ thể như sau:
Vào ngày 12/10/1999, Tổng cục Địa chính đã có ra Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC về việc ban hành hệ thống biểu mẫu về thống kê đất đai để phục vụ cho công tác kiểm kê đất đai vào năm 2000, theo đó đất vườn được đề cập như sau:
Ngoài ra, theo Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC được ban hành thì có quy định đất vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp và được ký hiệu là “Vườn”.
Phân biệt đất vườn với các loại đất khác
Nhu cầu chọn mua đất vườn để trồng cây hoặc để đầu tư đang tăng mạnh nhưng nhiều người vẫn chưa hiểu rõ về khái niệm giữa đất vườn và các loại khác.
Đất vườn và đất thổ cư
Đất vườn: mục đích sử dụng chính là để trồng cây hàng năm, lâu năm và hoa màu. Đây là phần đất có thể nằm liền kề cùng trong một thửa với đất thổ cư hoặc tách ra thành một thửa hoàn toàn độc lập. Nếu muốn xây nhà trên đất vườn phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng nếu không sẽ bị phạm hành chính vì sử dụng đất sai mục đích.
Đất thổ cư (hay đất ở): mục đích sử dụng để dùng xây nhà ở cố định. Nếu như chủ sở hữu tạm thời chưa muốn xây nhà mà muốn dùng để trồng cây hoặc hoa màu thì vẫn được chấp nhận mà không bị xử phạt về vi phạm hành chính về Luật Đất đai.
Đất vườn và đất trồng cây lâu năm
Trong Quyết định số 507/1999/QĐ-TCĐC vào ngày 12/10/1999 của Tổng cục Địa chính đã ban hành hệ thống biểu mẫu thống kê diện tích đất đai sử dụng được thống nhất dùng chung cho cả nước có quy định như sau:
Đất vườn: là phần đất được gắn liền với đất thổ cư, trong khuôn viên của mỗi hộ dân trong các khu dân cư. Phần diện tích đất này trồng xen kẽ các loại cây lâu năm với cây hàng năm hoặc giữa các loại cây lâu năm với nhau mà không tách riêng ra để tính diện tích cho từng loại đất.
Đất trồng cây lâu năm
Đất trồng cây lâu năm: là phần đất chỉ chuyên trồng các loại cây ăn quả, cây công nghiệp và cây lâu năm ở phía trong hoặc ngoài khu dân cư. Những loại cây trồng này có thời gian sinh trưởng và thu hoạch sản phẩm trên một năm.
Đồng thời, theo Phụ lục đính kèm theo của Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC của Tổng cục Địa chính vào ngày 30/11/2001 có hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có ban hành thông tin như sau:
Với mục đích sử dụng đất và ký hiệu về quy ước đất thì có loại đất trồng cây lâu năm (LN) và đất được sử dụng để làm vườn (Vườn) đều thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Có thể nói, điểm khác nhau cơ bản giữa đất vườn và đất trồng cây lâu năm là đất vườn sẽ là phần đất được xác định gắn liền với phần đất thuộc khuôn viên của mỗi hộ dân trong khu dân cư.
Các quy trình chuyển đổi đất vườn sang đất thổ cư
Chuẩn bị hồ sơ
Chủ sở hữu đất muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì mang đầy đủ hồ sơ để nộp tại Cơ quan Tài nguyên – Môi trường có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết hồ sơ:
Bộ hồ sơ bao gồm:
Đơn xin chuyển đổi mục đích theo mẫu;
Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của chủ sở hữu đất.
Quy trình chuyển đổi đất vườn
Nộp và tiếp nhận hồ sơ
Chủ sỡ hữu đất nộp tiền tương ứng với diện tích cần chuyển đổi. Ngoài nộp tiền sử dụng đất, còn phải nộp thêm một số khoản phí và lệ phí theo quy định của pháp luật.
Sau khi hoàn thành và tiếp nhận hồ sơ, bộ phận tiếp nhận sẽ gửi phiếu có ghi thời gian trả kết quả.
Trả kết quả
Thời gian chờ giải quyết hồ sơ sẽ không quá 15 ngày, kể từ ngày hồ sơ hợp lệ được tiếp nhận; Và không quá 25 ngày đối với các vùng sâu – vùng xa, miền núi, những khu vực có điều kiện kinh tế và xã hội khó khăn, hải đảo.
Thời gian này được tính theo giờ hành chính nên không bao gồm các ngày nghỉ T7, CN và ngày lễ theo quy định của Pháp luật. Và cũng không tính thời gian chủ sở hữu thanh toán tiền sử dụng đất.
04 điều cần lưu ý về đất vườn
Thời hạn sử dụng của đất vườn
Nếu hiểu đất vườn là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp thì hạn sử dụng của đất được xác định theo khoản 1 và 2 Điều 126 của Luật Đất đai 2013, cụ thể được đề cập như sau:
- Đất vườn được Nhà nước giao hoặc công nhận là quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ dân hoặc cá nhân trực tiếp sản xuất và sử dụng cho mục đích nông nghiệp thì được sử dụng đất với thời hạn là 50 năm. Khi hết hạn nếu hộ dân hoặc cá nhân vẫn muốn tiếp tục sử dụng theo nhu cầu nông nghiệp thì không cần phải làm thủ tục gia hạn.
- Đất vườn được Nhà nước cho hộ dân hoặc cá nhân thuê thì có thời hạn sử dụng không quá 50 năm. Nếu hết thời hạn thuê mà hộ dân hoặc cá nhân vẫn có nhu cầu thuê tiếp thì sẽ được Nhà nước xem xét để tiếp tục cho thuê.
Vậy đất vườn sẽ có thời hạn sử dụng là 50 năm và được tiếp tục gia hạn đối với trường hợp được Nhà nước giao và công nhận quyền sử dụng đất. Còn đối với trường hợp Nhà nước cho thuê sẽ là không quá 50 năm.
Mục đích sử dụng của đất vườn
Đất vườn chỉ được sử dụng để trồng cây và không được xây dựng nhà ở phía trên đất vườn vì như vậy là sai mục đích sử dụng đất. Vì theo khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 có quy định:
Như vậy, nhà ở sẽ chỉ được xây dựng trên đất thổ cư, nếu xây dựng trên các loại đất khác là vi phạm hành chính sẽ bị xử phạt và yêu cầu tháo dỡ.
Quy định về cấp sổ đỏ cho đất vườn
Theo quy định của Luật Đất đai thì đất vườn là phần đất cùng chung thửa với đất thổ cư nên muốn được cấp sổ đỏ sẽ phải phụ thuộc vào các yếu tố được quy định trong Điều 101 Luật Đất đai năm 2013:
- Thửa đất được sử dụng ổn định từ trước 01/07/2004.
- Thửa đất không vi phạm pháp luật hay bị phạt hành chính về đất đai.
- Thửa đất không có đang vướng tranh chấp, khiếu nại.
- Thửa đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đai, chi tiết xây dựng của đô thị, xây dựng điểm dân cư nông thôn được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn
Khi chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất thổ cư theo khoản 2 Điều 5 của Nghị đinh 45/2014/NĐ-CP sẽ có 02 trường hợp và chi phí của 02 trường hợp sẽ khác nhau.
Với trường hợp 01: Đất vườn chuyển đổi mục đích sử dụng nằm cùng thửa với đất thổ cư
Theo điểm a khoản 2 Điều 5 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP sẽ thu chi phí sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa chi phí sử dụng đất được tính theo giá đất thổ cư với chi phí sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
Chuyển từ đất ao vườn nằm trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 của Luật Đất đai 2013;
Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất ao vườn gắn liền nhà ở nhưng chủ sở hữu đất lại tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Từ đó, có công thức để tính chi phí như sau:
Với trường hợp 02: Chuyển từ đất thuộc nhóm đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Nếu đất vườn là đất thuộc đất trồng cây hàng năm hoặc lâu năm thì chi phí được tính theo điểm b khoản 2 Điều 5 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
Khi hộ dân hay cá nhân chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất thổ cư thì chi phí cần phải nộp được tính như sau:
Lời kết
Bài viết này cung cấp những thông tin về đất vườn là gì cũng như những lưu ý về chuyển đổi mục đích sử dụng của đất vườn sang đất thổ cư. Hy vọng với những chia sẽ từ bài viết sẽ góp phần nào mang đến cho mọi người có cái nhìn tổng quan hơn trước khi lựa chọn mua đất vườn hoặc muốn chuyển đổi đất vườn sang mục đích sử dụng khác.
Đất Xen Kẹt Là Gì? Các Thông Tin Cần Phải Biết
Đất Thổ Cư Là Gì? Kinh Nghiệm Cần Lưu Tâm Khi Mua Đất Thổ Cư