Home
|
Đất Vi Bằng Là Gì? Cách Giải Quyết Tranh Chấp?

Đất Vi Bằng Là Gì? Cách Giải Quyết Tranh Chấp?

Khi tìm hiểu thông tin về giao dịch nhà đất qua các cò trung gian, người mua thường được định hướng mua đất vi bằng. Vậy đất vi bằng là gì và liệu đất vi bằng có hợp pháp, có giá trị thay thể hợp đồng chuyển nhượng nhà đất hay không?

Hãy cùng datnenvenbien.org tìm câu trả lời cho đất vi bằng là gì cùng những thông tin khác về việc sử dụng vi bằng trong mua bán nhà đất.

Đất vi bằng là gì?

Đất vi bằng tức là những thửa đất được giao dịch bằng hình thức vi bằng. Vi bằng là loại văn bản ghi nhận sự kiện mua bán nhà đất có sự chứng kiến của văn phòng Thừa phát lại địa phương.

Vậy giá trị pháp lý của đất vi bằng là gì? Thực tế, việc lập vi bằng trong giao dịch mua bán nhà đất là lách luật. Bởi lẽ, vi bằng do Thừa phát lại lập ra chỉ có quyền hạn ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không xác nhận quyền sở hữu nhà đất hoặc làm chứng cho việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất.

Do đó, đất vi bằng hoàn toàn không có giá trị pháp lý. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, văn bản vi bằng sẽ trở nên vô hiệu trước tòa án dân sự.

Những sự kiện về nhà đất được lập vi bằng

Để hiểu sâu sắc hơn về đất vi bằng là gì, datnenvenbien.org sẽ chia sẻ đến quý nhà đầu tư công việc của văn phòng Thừa Phát Lại khi lập vi bằng mua bán nhà đất như sau:

Văn phòng Thừa Phát Lại sẽ đến tận nơi khảo sát tình trạng nhà, đất giao dịch. Sau đó, ghi nhận vào vi bằng.
Văn phòng Thừa Phát Lại là nhân chứng của sự việc giao nhận tiền chuyển nhượng nhà đất giữa bên mua và bên bán. Tuy nhiên, trong trường hợp này, đất vi bằng chỉ có giá trị khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, chứng thực.
Văn phòng Thừa Phát Lại là bên thứ ba ghi nhận sự kiện đặt cọc tiền nhà, đất giữa hai bên mua và bên bán.
Văn phòng Thừa Phát Lại lập văn bản vi bằng để ghi nhận hành vi vi phạm của bên mua hoặc bên bán trong giao dịch.

Thủ tục lập vi bằng mua bán nhà đất

Xoay quanh vấn đề đất vi bằng là gì, người mua cũng cần nắm được các thủ tục lập vi bằng trong quá trình mua bán nhà đất để dễ dàng giải quyết vấn đề khi có nhu cầu. Cụ thể:

Bước 1: Người mua hoặc bán đến thẳng văn phòng Thừa phát lại địa phương nhằm yêu cầu dịch vụ.

Bước 2: Tiến hành thỏa thuận lập vi bằng với văn phòng Thừa phát lại.

Bước 3: Bắt đầu lập vi bằng.

Trong quá trình này, văn phòng Thừa Phát Lại phải chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật về độ xác thực của cuộc giao dịch mua bán nhà đất. Văn phòng Thừa Phát Lại phải đảm bảo về độ trung thực của những thông tin được phản ánh trên văn bản vi bằng.

Trước khi tiến hành lập vi bằng, người của văn phòng phải nêu rõ giá trị pháp lý của văn bản được xác lập. Đồng thời, tờ giấy vi bằng chỉ có hiệu lực khi người yêu cầu điểm chỉ hoặc ký tên vào.

Người yêu cầu cần cung cấp đầy đủ thông tin lẫn tài liệu được quy định trong văn bản vi bằng. Đồng thời, họ cũng phải cam kết trước Pháp luật về độ xác thực của các thông tin, tài liệu được khai báo.

Sau khi làm chứng cho cuộc giao dịch giấy tờ và tiền bạc liên quan đến mua bán đất đai, văn phòng Thừa phát lại sẽ xác nhận bằng cách ký tên, đóng dấu vào từng trang văn bản vi bằng. Sau đó, họ ghi chép lại vào sổ vi bằng theo mẫu do bộ Tư Pháp ban hành.

Văn bản vi bằng sẽ được sao lưu thành hai bản. Một do người yêu cầu giữ, hai được bảo quản và lưu trữ tại văn phòng Thừa Phát Lại. Sau đó, văn phòng Thừa Phát Lại sẽ gửi văn bản vi bằng cùng tài liệu liên quan cho sở Tư Pháp trong vòng 3 ngày kể từ khi lập vi bằng. Sở Tư Pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng trong vòng 2 ngày tiếp đó.

Mua bán nhà đất bằng vi bằng có an toàn không?

Để làm rõ tính an toàn của việc mua bán đất vi bằng là gì? Datnenvenbien.org sẽ giải đáp chi tiết thông qua các vấn đề sau đây:

Vi bằng không thay thế hợp đồng chuyển nhượng có công chứng

Như đã chia sẻ ở phần “đất vi bằng là gì” thì văn phòng Thừa Phát Lại không có quyền hạn tương đương với văn phòng công chứng. Do đó, văn bản vi bằng không thể thay thế được hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có công chứng. Quyền hạn của văn phòng Thừa Phát Lại chỉ đơn giản là làm chứng cho giao dịch giấy tờ, tiền bạc trong mua bán nhà đất.

Cụ thể hơn, văn bản vi bằng chỉ có giá trị như chứng cứ, còn hợp đồng được công chứng vừa là chứng cứ, vừa có giá trị thi hành.

Vì thế, nếu người bán đất chỉ đưa ra văn bản vi bằng mà không đưa ra được hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất có công chứng thì không có gì đảm bảo được đây là mảnh đất chính chủ.

Không chuyển nhượng nhà đất không có chứng minh bằng vi bằng

Vấn đề này đã được quy định cụ thể tại điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, cụ thể là khoản 4 và 5 đã nêu rõ các trường hợp không được lập vi bằng gồm:

Không lập vi bằng đối với các sự việc thuộc quyền hạn của văn phòng công chứng.
Không lập vi bằng đối với hành vi chuyển quyền sở hữu đất đai hoặc bất kỳ tài sản nào không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu theo quy định pháp luật.

Do đó, chỉ riêng văn bản vi bằng thì không đủ tài liệu để chuyển nhượng quyền sở hữu nhà đất. Nếu mua phải đất chỉ có vi bằng, người mua sẽ không thể bán lại hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng khi cần thiết.

Điều này cũng cho thấy rằng, việc mua bán đất chỉ có giấy tờ vi bằng là không hợp pháp. Nếu không đủ kiến thức và sự cẩn trọng, các nhà đầu tư rất dễ rơi vào bẫy lừa của các cò đất trái lương tâm!

Mua bán đất vi bằng không được sang tên

Tương tự như quy định không chuyển nhượng nhà đất không có chứng minh bằng vi bằng, mọi giao dịch mua bán nhà đất vi bằng sẽ không được sang tên. Vậy điều kiện để sang tên đất vi bằng là gì? Theo quy định của pháp luật, muốn sang tên tài sản, đất đai phải có:

Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có công chứng, chứng thực.
Hồ sơ sang tên, đổi chủ phải có hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, chứng thực.

Như vậy, qua những vấn đề trên hẳn quý nhà đầu tư đã nắm được tính an toàn của đất vi bằng là gì? Đất vi bằng chỉ có giá trị khi đi kèm cùng hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng, chứng thực và văn bản vi bằng thường chỉ dùng làm chứng cứ khi xảy ra tranh chấp trước tòa án dân sự.

Vì vậy, khi giao dịch mua bán đất vi bằng, người mua cần yêu cầu người bán cho xem hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng, chứng thực trước khi bỏ bất kỳ khoản tiền đặt cọc nào.

Một số câu hỏi về đất vi bằng

Sau đây là một số vấn đề liên quan đến đất vi bằng đã được datnenvenbien.org tổng hợp và giải đáp. Cụ thể:

Đất vi bằng có xây nhà được không?

Thực tế, quy định pháp luật không cấm việc xây nhà trên đất chưa có sổ. Do đó, xây nhà trên đất vi bằng sẽ phân ra hai trường hợp. Datnenvenbien.org sẽ giải nghĩa cụ thể từng trường hợp như sau:

Đất vi bằng phải xin giấy phép xây dựng

Theo quy định của pháp luật, mọi trường hợp xây nhà, trừ các dự án của nhà nước hoặc nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thì tất cả đều phải xin giấy phép xây dựng. Cho dù không phải đất vi bằng mà cố tình xây dựng không xin giấy phép thì người chủ sẽ bị phải chịu mức phạt hành chính.

Đất vi bằng không cần xin giấy phép

Trường hợp xây nhà không cần xin giấy phép trên đất vi bằng là gì? Tức là đất vi bằng ở nông thôn và quy mô xây dựng dưới 7 tầng. Thế nhưng, dù được phép xây dựng không cần thông qua cơ quan chức năng nhưng rủi ro tranh chấp là rất lớn.

Ví dụ như khi bạn xây nhà trên mảnh đất vi bằng đã được mua, lại có thêm người đến khiếu nại với văn bản vi bằng cũng mảnh đất đó, cũng người bán đó. Khi ấy, pháp luật sẽ xử lý bằng cách đình chỉ hoặc phá hủy công trình đã thực hiện để trả đất về đúng chủ.

Đất vi bằng có làm sổ đỏ được không?

Để biết điều kiện làm sổ đỏ của đất vi bằng là gì, datnenvenbien.org sẽ liệt kê những giấy tờ nhà nước yêu cầu khi làm sổ đỏ như sau:

Đơn đăng ký theo mẫu số 04a/ĐK.
Chứng từ chứng minh nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất gồm: quyết định giao đất, cho thuê đất, quyết định giải quyết tranh chấp… (do nhà nước cấp).
Giấy tờ chứng minh giao dịch (giấy tờ hợp pháp định quyền thừa kế, cho tặng, văn bản vi bằng).

Như vậy, văn bản vi bằng chỉ là một trong những giấy tờ cần thiết để nhà nước xem xét cấp sổ đỏ. Do đó, chỉ có mỗi tờ giấy vi bằng được văn phòng Thừa Phát Lại ký nhận cũng không đủ tài liệu để lên sổ.

Đất vi bằng có vay ngân hàng được không?

Người dân thường sử dụng tài sản đất đai để vay thế chấp ngân hàng. Vậy tính khả thi khi vay ngân hàng bằng đất vi bằng là gì?

Văn bản vi bằng không có hiệu lực pháp lý. Nó chỉ đơn giản là tờ giấy ghi nhận lại cuộc giao dịch giấy tờ, tiền bạc và mọi hành vi vi phạm giữa bên mua và bên bán. Văn bản vi bằng chỉ có tác dụng khi là một trong những giấy tờ lập hồ sơ xin lên sổ hoặc làm chứng cứ giải quyết kiện tụng tại tòa án.

Sở hữu một mảnh đất được mua bởi văn bản vi bằng không có căn cứ chứng minh tài sản đó là chính chủ. Do đó, ngân hàng sẽ từ chối cho vay đối với đất chỉ có giấy tờ là văn bản vi bằng.

Đất vi bằng có tách thửa được không?

Như đã chia sẻ, đất vi bằng là loại đất không đủ điều kiện lên sổ và rất có thể xảy ra tranh chấp. Trong khi đó, quy định của nhà nước về đất tách thửa phải là đất có sổ đỏ, sổ hồng hoặc đất không vướng vào tranh chấp.

Do đó, khả năng tách thửa của đất vi bằng là hoàn toàn không có cơ sở!

Cách xử lý khi mua đất vi bằng là gì?

Việc mua đất vi bằng sẽ kéo theo nhiều rắc rối và nhiêu khê trong vấn đề sử dụng đất sau này. Thế nhưng, thực tế nhiều người vẫn bất chấp lựa chọn hình thức mua đất vi bằng. Bởi họ e ngại các thủ tục rắc rối, hoặc mua đất từ người quen, hoặc nhẹ dạ tin lời cò đất về giá cả ưu đãi và những cam kết hỗ trợ hấp dẫn sau này.

Thế nhưng, mua đất vi bằng giống như việc đầu tư tài sản mà không có gì đảm bảo tuyệt đối về việc sở hữu của bản thân. Nếu lỡ mua phải đất vi bằng, nhà đầu tư cần nắm được các cách xử lý như sau để bảo toàn tài sản và giảm thiểu rủi ro mất trắng về sau:

Hủy giao dịch mua bán: Đây là cách giải quyết nhanh chóng và kịp thời. Nếu như đã đặt cọc thì người mua cần đàm phán với người bán về việc hoàn lại tiền cọc. Đồng thời, người mua cũng phải hoàn lại mọi tài sản cho bên bán. Nếu như bên bán không làm theo yêu cầu, bạn cần nhờ đến sự can thiệp của pháp luật.
Chuyển nhượng tài sản cho bên thứ ba: Nếu yêu cầu hủy giao dịch không được đồng thuận bởi bên bán, người mua phải tìm cách chuyển nhượng lại cho bên thứ ba với giá thấp hơn. Tuy nhiên, cách này cũng đem lại rủi ro khá cao nếu như bên thứ ba mà bạn chuyển nhượng lại muốn hoàn trả mảnh đất đã bán, bạn sẽ vướng phải những tranh chấp rất phức tạp.

Nếu mua phải đất vi bằng thì xử lý rất phức tạp lại khó đảm bảo tiền sẽ hoàn trả lại đúng như ban đầu. Do đó, hãy hạn chế mua đất vi bằng hết mức có thể để phòng tránh nhiều hệ lụy về sau.

Cách giải quyết tranh chấp khi mua nhà vi bằng

Nếu như việc thỏa thuận giữa hai bên không có kết quả, người mua hãy chuẩn bị tinh thần để thưa kiện người bán. Tham khảo các thủ tục thưa kiện khi mua nhà vi bằng tại mục sau:

Mẫu đơn thưa kiện

Thực chất, thưa kiện tranh chấp đất vi bằng được quy vào vụ án dân sự. Do đó, mẫu đơn thưa kiện cũng là mẫu đơn khởi kiện án dân sự theo quy định của nhà nước.

Hồ sơ giải quyết tranh chấp

Hồ sơ để gửi lên tòa án nhằm thưa kiện về tranh chấp đất vi bằng phải gồm các giấy tờ sau:

Đơn khởi kiện theo mẫu.
Văn bản vi bằng đã thực hiện.
Giấy tờ tùy thân của nguyên đơn và bị đơn (như cccd).
Các tài liệu, bằng chứng khác liên quan giao dịch.

Địa điểm nộp hồ sơ thưa kiện này là tòa án nơi bị đơn sinh sống, làm việc. Nếu ở quá xa, nguyên đơn có thể gửi hồ sơ qua bưu điện.

Thủ tục khởi kiện

Sau đây là các bước thuộc quy trình khởi kiện. Người mua cần nắm được từng thủ tục thưa kiện tranh chấp đất vi bằng là gì để chuẩn bị tinh thần, sức khỏe cũng như mọi giấy tờ, tài liệu liên quan. Cụ thể:

Bước 1: Hoàn tất hồ sơ khởi kiện như trên và nộp lên tòa án.

Bước 2: Tòa án kêu gọi hòa giải tại trung tâm thuộc sự quản lý của tòa án.

Bước 3: Đóng phí tạm ứng tại cơ quan thi hành án.

Bước 4: Tòa án tiến hành triệu tập nguyên đơn, bị đơn để lấy lời khai. Đồng thời, tòa án mở phiên họp tra xét chứng cứ, kiếm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai và hòa giải.

Bước 5: Mở phiên tòa sơ thẩm.

Kết quả phiên tòa chỉ có hiệu lực khi hai bên không kháng cáo và viện kiểm sát không kháng nghị. Ngược lại, nếu xảy ra kháng cáo và kháng nghị thì tòa sẽ phúc thẩm để đưa ra quyết định cuối cùng.

Các chi phí thưa kiện

Bên cạnh các thủ tục và giấy tờ thì chi phí thưa kiện cũng là điều cần lưu tâm. Các chi phí cần trả trong vụ thưa kiện đất vi bằng như sau:

Chi phí công chứng, chứng thực hồ sơ khởi kiện.
Chi phí soạn thảo đơn kiện: Phí này tùy vào trường hợp của nguyên đơn. Những nguyên đơn có tính cẩn thận cao sẽ nhờ luật sư hỗ trợ soạn thảo đơn khởi kiện. Phí này tùy vào bộ hồ sơ, thường rơi vào khoảng 1 triệu đến 2 triệu đồng.
Án phí khởi kiện: Phí này để nộp cho cơ quan có thẩm quyền và mức cố định là 300.000 theo quy định của nhà nước.
Phí thuê Luật sư: Tùy theo tính chất, mức độ của vụ tranh chấp và danh tiếng luật sư để quyết định mức phí mà nguyên đơn phải trả.

Kết luận

Như vậy, bài viết trên từ datnenvenbien.org đã giúp các nhà đầu tư nắm được đầy đủ thông tin về đất vi bằng là gì cũng như cách giải quyết khi mua phải đất vi bằng ra sao. Hy vọng đây sẽ là kiến thức hữu ích giúp quý khách hàng tránh được mọi rủi ro trong các giao dịch mua bán nhà đất sắp tới.

Bài viết cùng chủ đề:

Đất DTL Là Gì? Những Ai Có Quyền Được Sử Dụng Đất DTL?

Đất CLN Là Gì? 9 Điều Bạn Cần Biết Về Đất CLN

bài viết liên quan