Trong thời gian gần đây, đặc biệt là sau đại dịch Covid- 19, nhiều nhà đầu tư đã quay trở lại với kênh đầu tư truyền thống đó là đầu tư đất. Cùng với sự tăng trưởng của lợi nhuận từ đất, không ít người gặp phải khó khăn khi mua phải đất có tranh chấp. Không chỉ gây ra thiệt hại về mặt kinh tế, còn gây ra tâm lý mệt mỏi cho nhà đầu tư về những rắc rối liên quan đến pháp lý.
Sau đây datnenvenbien.org sẽ giúp bạn có cái nhìn toàn diện về đất tranh chấp, giúp bạn có những kiến thức cơ bản để tránh mua phải và có hướng giải quyết nếu chẳng may mua phải đất có tranh chấp.
Nội dung chính
1- Đất tranh chấp là gì?
1.1- Các dạng đất tranh chấp.
1.2- Các lưu ý để tránh mua phải đất tranh chấp.
1.3- Rủi ro khi mua phải đất tranh chấp.
2- 2 hướng giải quyết khi xảy ra tranh chấp đất.
3- Các câu hỏi thường gặp khi mua phải đất tranh chấp.
3.1- Thời hạn để giải quyết đơn hòa giải và tố tụng tại tòa án là bao lâu?
3.2- Mua phải đất tranh chấp có bán được không?
4- Lời kết.
1- Đất tranh chấp là gì?
Đất tranh chấp hiện đang là một vấn đề xảy ra thường xuyên và có tính chất phức tạp, vậy nên chúng ta cần phải hiểu rõ khái niệm về đất tranh chấp.
Cụ thể :
“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” ( Theo Khoản 24, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013).
Đất tranh chấp là gì?( Hình ảnh minh họa)
1.1- Các dạng đất tranh chấp.
Theo datnenvenbien.org chủ yếu có 3 loại về đất tranh chấp như sau:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất.
- Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.
- Tranh chấp về mục đích sử dụng đất.
Trong đó, tranh chấp về quyền sử dụng đất được hiểu là tranh chấp giữa các bên về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp với một mảnh đất nào đó.
Đối với dạng tranh chấp này, thường gặp các dạng tranh chấp như sau:
- Tranh chấp về ranh giới đất.
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong quan hệ thừa kế, ly hôn.
- Tranh chấp về việc đòi lại đất – đối với việc cho mượn đất mà đối tượng được cho mượn không chịu trả lại.
- Tranh chấp về địa giới hành chính.
Tranh chấp về quyền thừa kế (Hình ảnh minh họa)
Tiếp theo, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.
Những tranh chấp này xảy ra khi các bên có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất. Hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư…
Cuối cùng, tranh chấp về mục đích sử dụng đất.Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với quy hoạch ban đầu khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Ví dụ, sử dụng đất nông nghiệp dùng để xây dựng nhà ở, khu công nghiệp, …
1.2- Các lưu ý để tránh mua phải đất có tranh chấp.
Bước đầu khi có ý định mua miếng đất nào đó, người mua nên tìm hiểu kĩ để tránh xảy ra sơ xót, theo datnenvenbien.org thì bạn nên quan tâm đến 5 điểm chính sau đây:
Thứ nhất: Xác định thông tin bên chuyển nhượng ( bên bán). Cụ thể: Bên bán có quyền bán thửa đất đó không? Thửa đất định bán là tài sản riêng hay tài sản chung?
Thứ 2: Đất có sổ đỏ hay chưa?
Thứ 3: Thửa đất có thuộc quy hoạch, đất có tranh chấp hay không?
Thứ 4: Đặt cọc khi mua bán đất.
Thứ 5: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.3- Rủi ro khi mua phải đất tranh chấp
Theo pháp luật đất đai hiện hành, thì hành vi mua bán đất đang có tranh chấp là không được phép.
Vì thế, nếu trong trường hợp nhà đầu tư vì nhiều lý do mà vẫn mua đất có tranh chấp thì dễ gặp phải rủi ro pháp lý đó là hợp đồng mua bán đất bị tuyên bố vô hiệu
Cho nên việc xác minh thông tin mảnh đất trước khi mua bán là điều quan trọng nhất mà các nhà đầu tư cần quan tâm để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
2- 2 hướng giải quyết khi xảy ra đất tranh chấp.
Khi xảy ra tranh chấp đất đai thường sẽ rất phức tạp và khó hòa giải vì tài sản có giá trị cao. Cho nên cần đảm bảo tiến hành theo các trình tự theo quy định của pháp luật.
Hòa giải đất tranh chấp tại cơ sở( UBND cấp xã/phường)
Trường hợp này được tiến hành sau khi các bên tự đàm phán mà không có hiệu quả, các bên làm đơn đề nghị ra cơ quan tại địa phương- cụ thể UBND xã/ phường để được tổ chức hòa giải. ( Theo Khoản 1, Điều 2, Luật Đất đai năm 2013).
Đây là bước đầu tiên phải tiến hành trong quá trình giải quyết đất tranh chấp. Theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải tại địa phương.
Trong trường hợp UBND xã/ phường tiến hành hòa giải thành công thì vụ việc tranh chấp đất kết thúc. Nếu không thành công thì tùy vào trường hợp pháp luật sẽ có hướng giải quyết khácnhau.
2.1- Khiếu nại lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết đất tranh chấp.
Trường hợp này xảy ra khi các bên tranh chấp không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định và giải quyết tranh chấp tại UBND.
Cơ quan có thẩm quyền xử lý là UBND cấp quận/ huyện. Nếu các bên vẫn không chấp nhận kết quả ở cấp huyện, có thể tiến hành đệ đơn ở UBND cấp tỉnh/ thành phố.
2.2- Khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền.
Khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền là hình thức phổ biến và được đảm bảo thực hiện bởi Nhà nước. Đây cũng là hình thức được hầu hết người dân sử dụng để giải quyết đất tranh chấp.
Khởi kiện tại toàn án để giải quyết tranh chấp( ảnh minh họa).
Tòa án chỉ thụ lý với các vụ việc tranh chấp khi đương sự có giấy tờ chứng nhận sử dụng đất hoặc có một trong các giấy tờ theo quy định tại Điều 100, luật Đất đai năm 2013 .
Việc giải quyết đất tranh chấp tại tòa án được thực hiện theo Bộ luật tố tụng dân sự.
Trong quá trình xét xử, các bên tranh chấp vẫn có thể tự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Sau khi có kết quả tại Tòa án, nếu các bên không đồng ý với phán quyết của Tòa vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.
Tham khảo tại đây
3- Các câu hỏi thường gặp khi mua phải đất tranh chấp.
3.1- Thời hạn để giải quyết đơn hòa giải và tố tụng tại tòa án là bao lâu?
Datnenvienbien.org xin được trả lời như sau: Theo quy định của pháp luật hiện nay thì thời hạn để giải quyết đơn hòa giải tại cơ sở- UBND xã/ phường thực hiện không quá 45 ngày kể từ khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết đất tranh chấp.
Sau khi tiến hành hòa giải, nếu các bên có bên có ý kiến phát sinh thì sau thời hạn 10 ngày, kể từ ngày ký biên bản hòa giải hoàn thành, mà các bên có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với văn bản hòa giải hoàn thành, thì UBND xã/ phường tiến hành tổ chức hòa giải tiếp.
Nếu vẫn không thể hòa giải được thì UBND xã/phường lập biên bản hòa giải không thành, và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn tới cơ quan có thẩm quyền giải quyết đất tranh chấp tiếp theo.
Thời gian xử lý tố tụng tại Tòa án theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự là 4 tháng, đối với sự việc phức tạp được gia hạn thêm 2 tháng ( không quá 6 tháng).
Trong giai đoạn này, Tòa án sẽ tiến hành hòa giải tại Tòa. Nếu các bên vẫn không giải quyết được sẽ tiến hành đưa vụ án đất tranh chấp ra xét xử sơ thẩm.
3.2- Mua phải đất tranh chấp có bán được không?
Ngay từ mở đầu bài viết, datmienvenbien.org đã đề cập đến rủi ro khu mua phải đất tranh chấp. Thì theo pháp luật hiện hành quy định, không được phép tiến hành mua bán đất có tranh chấp. Nếu người mua vì nhiều lý do mà vẫn mua phải đất tranh chấp thì dễ gặp phải rủi ro pháp lý đó là hợp đồng mua bán đất bị tuyên bố vô hiệu.
4- Lời kết.
Đối với bất kỳ lĩnh vực đầu tư nào, người đầu tư cũng nên giữ cho mình một cái đầu lạnh. Nắm đầy đủ thông tin nhất có thể để tránh xảy ra những thiệt hại về mặt tài sản, cũng như không gặp rắc rối về pháp luật.
Với những nội dung trong bài viết, datnenvenbien.org hi vọng có thể giúp người đọc tránh được những rủi ro không cần thiết khi tiến hành đầu tư vào lĩnh vực này.