Tùy vào mục đích sử dụng và đặc điểm, đất đai được chia thành nhiều nhóm khác nhau với các ký hiệu được thể hiện trên bản đồ địa chính. Vậy, đất thương mại dịch vụ là gì và được ký hiệu như thế nào? Đất thương mại dịch vụ thuộc nhóm đất nào và có những quy định như thế nào?
Xin mời cùng Datnenvenbien tìm hiểu thêm về loại đất này!
Đôi nét về đất thương mại dịch vụ
Đất thương mại dịch vụ là gì?
Để giải đáp cho “đất thương mại dịch vụ là gì?”, ta cần tìm hiểu qua về hệ thống đất ở Việt Nam. Điều 10, Luật Đất đai 2013 đã chỉ rõ, hệ thống đất tại Việt Nam có 3 nhóm đất:
- Đất nông nghiệp
- Đất phi nông nghiệp
- Đất chưa sử dụng: đất chưa được xác định mục đích sử dụng.
Đất thương mại dịch vụ thuộc nhóm đất thứ 2, đất phi nông nghiệp, và là đất được sử dụng với mục đích xây cơ sở phục vụ kinh doanh, thương mại, dịch vụ, và các công trình khác phục vụ hoạt động kinh doanh, thương mại, dịch vụ. Trên bản đồ địa chính, đất thương mại dịch vụ được thể hiện bằng ký hiệu: TMD.
Có 2 loại đất thương mại dịch vụ chính:
- Đất nhà nước cấp sau từ việc thu hồi, để xây các dự án và đất đấu thầu ở các khu công cộng (bên xe, chợ…)
- Đất thương mại dịch vụ làm đất bồi thường theo tỉ lệ 5%, 7% và 10% dựa trên diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi.
Đặc điểm riêng biệt của đất thương mại dịch vụ là gì?
Như tất cả các loại đất khác, đất thương mại dịch vụ có các đặc điểm riêng:
- Đất thương mại dịch vụ thường rộng khoảng 40 – 50m2, không quá lớn.
- Đất thường nằm ở các vị trí đắc địa, khu đô thị có giao thông thuận lợi, cơ sở hạ tầng xung quanh được xây dựng đồng bộ.
- Đất thương mại dịch vụ thường có giá chỉ bằng một nửa đất dự án.
- Khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ, cá nhân/hộ gia đình được giao sử dụng đất không cần phải nộp tiền.
- Căn cứ Điều 125, Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp cho cá nhân/hộ gia đình, cho phép cá nhân/hộ gia đình quản lý đất lâu dài, thậm chí còn có quyền xây nhà cao tầng để ở hoặc để kinh doanh.
Bên cạnh xác định nhóm đất hay đặc điểm của đất, việc nắm rõ các mục đích sử dụng đất cũng rất quan trọng, giúp tránh các vi phạm trong quá trình làm việc cùng loại đất này. Vậy mục đích sử dụng đất thương mại là gì?
Xác định mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ là gì
Căn cứ vào Điều 153, Luật Đất đai 2013, đất thương mại dịch vụ được sử dụng vào mục đích:
- Xây dựng các cơ sở phục vụ kinh doanh thương mại, dịch vụ.
- Xây dựng các công trình khác (trụ sở, văn phòng đại diện, kho để hàng…) phục vụ thương mại, dịch vụ.
Ké hoạch sử dụng đất thương mại dịch vụ cần phù hợp với các kế hoạch sử dụng, quy hoạch xây dựng, và đảm bảo về vấn đề bảo vệ môi trường.
Quy định hiện hành của đất thương mại dịch vụ là gì?
Căn cứ Điều 153, Luật Đất đai 2013, đất thương mại dịch vụ có những quy định hiện hành như sau:
Khi sử dụng đất thương mại dịch vụ, cá nhân/hộ gia đình cần đảm bảo các quy định bảo vệ môi trường, kế hoạch sử dụng đật cần phù hợp với các quy hoạch đất, quy hoạch xây dựng độ thị, quy hoạch khu dân cư đã được phê duyệt bởi các cơ quan thẩm quyền.
Các cá nhân/hộ gia đình/tổ chức sử dụng đất thương mại dịch vụ bằng hình thức: Nhà nước cho thuê đất, thuê lại đất, nhận quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của cá nhân/hộ gia đình/tổ chức khác, thuê lại đất có gắn với hạ tầng thuộc sở hữu của doanh nghiệp có nguồn vốn đầu tư từ tổ chức kinh tế nước ngoài.
Người Việt định cư nước ngoài cũng được Nhà nước cho thuê đất, được thuê lại đất của cá nhân/hộ gia đình/tổ chức/người Việt định cư nước ngoài khác, và được thuê lại gắn với hạ tầng thuộc sở hữu của doanh nghiệp có nguồn vốn đầu tư từ tổ chức kinh tế nước ngoài.
Người Việt Nam định cư nước ngoài là cá nhân được nhận quyền sở hữu nhà theo quy định về nhà ở sẽ được nhận thừa kế và được tặng quyền sử dụng đất để xây dựng cơ sở mang tính thương mại, dịch vụ, sản xuất phi nông nghiệp.
Doanh nghiệp được đầu tư bằng vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê, thuê đất, thuê lại đất của tổ chức khác hoặc người Việt Nam đang định cư nước ngoài, và thuê gắn với hạ tầng thuộc sở hữu của doanh nghiệp có nguồn vốn đầu tư từ tổ chức kinh tế nước ngoài.
Tìm hiểu thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ
Đối với đất thương mại dịch vụ, đất có thể được sử dụng lâu dài ổn định (không xác định thời hạn) hoặc sử dụng trong thời hạn cụ thể.
Thời hạn không xác định (lâu dài)
Theo Khoản 4, Điều 125, Luật Đất đai 2013, đất thương mại, dịch vụ được sử dụng lâu đài ổn định phải là đất thương mại dịch vụ của cá nhân/hộ gia đình đang sử dụng ổn định, và không phải đất Nhà nước cho thuê hoặc giao có thời hạn.
Thời hạn có xác định
Quy định rõ ở Khoản 3, Điều 126, Luật Đất dai 2013, đất thương mại dịch vụ được Nhà nước cho thuê, giao cho cá nhân/hộ gia đình/doanh nghiệp sử dụng có thời hạn 50 năm.
Tuy nhiên, với những dự án trên đất thương mại dịch vụ có vốn đầu tư lớn nhưng quá trình hồi vốn chậm, dự án đầu tư tại các khu vực kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thì sẽ được xem xét cho thuê, giao đất với thời hạn không quá 70 năm.
Chuyển mục đích sử dụng của đất sang đất thương mại dịch vụ
Hiện này, nhiều cá nhân có ý định xây dựng cơ sở thương mại, dịch vụ, kinh doanh. Nhưng trước khi tiến hành xây xưng cơ sở thương mại, dịch vu, cá nhân sở hữu đất cần xác định loại đất mình là sở hữu là loại đất gì.
Tùy từng loại đất sẽ có quy định chuyển đổi sang đất thương mại dịch vụ khác nhau và sẽ có những thủ tục riêng.
Điều kiện
Dù là loại đất gì, thì cũng cần đủ những điều kiện cơ bản sau thì mới được được xem xét cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Vậy điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thương mại dịch vụ là gì?
- Đất muốn chuyển đổi không bị vướng vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND huyện, không nằm trong quy hoạch bồi thường thu hồi đất.
- Đất không có tranh chấp.
- Đất phù hợp nhu cầu sử dụng đất của cá nhân/hộ gia đình và phải phù hợp hạn mức đất thương mại dịch vụ mà địa phương công nhận.
- Đất phải đảm bảo diện tích tối thiểu và tối đa theo quy định đất.
Thủ tục
Như đã đề cập, tùy từng loại đất sẽ có những quy định khi chuyển đổi sang đất thương mại, dịch vụ khác nhau.
Điều 57, Luật Đất đai 2013 nếu rõ rằng các loại đất sau đây cần có sự cho phép của cơ quan Nhà nước khi chuyển mục đích sử dụng sang đất thương mại, dịch vụ: đất nông nghiệp, đất xây công trình sự nghiệp, đất dùng với mục đích công cộng có mang mục đích kinh doanh, đất sản xuất phi nông nghiệp khác không phải đất thương mại dịch vụ.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng:
- Bước 1: Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng theo quy định.
- Bước 2: Nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Văn phòng sẽ kiểm tra và hướng dẫn người nộp hoàn thiện đầy đủ hồ sơ chính xác rồi mới tiếp nhận, sau đó cấp cho phiếu hẹn trả kết quả.
- Bước 3: Hồ sơ sẽ được gửi đến cơ quan Tài nguyên và Môi trường thẩm tra, xác minh thực địa và nhu cầu chuyển mục đích sử dụng.
- Bước 4: Trả kết quả.
Khoản 2, Điều 5 Thông tư 09/2021 của Bộ Tài nguyên và Môi trường bổ sung cho Điều 11 Thông tư 02/2015 của Bộ trước đó, quy định rằng khi chuyển mục đích sử dụng của đất ở sang đất thương mại dịch vụ, cá nhân không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, mà chỉ cần liên hệ đăng ký biến động.
Thụ tục đăng ký biến động:
- Bước 1: Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất theo quy định.
- Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất, hoặc UBND xã, huyện. Văn phòng sẽ kiểm tra, hướng dẫn người nộp hoàn thiện đầy đủ hồ sơ rồi mới tiếp nhận, sau đó cấp phiếu hẹn trả kêt quả.
- Bước 3: Văn phòng sẽ thẩm tra và xác minh mọi thông tin trong hồ sơ, sau đó xác nhận và cập nhật biến động đất đai vào cơ sở dữ liệu.
- Bước 4: Trả kết quả.
Giải đáp một số câu hỏi về đất thương mại dịch vụ
Bên cạnh mục đích sử dụng và các quy định pháp lý hiện hành của đất thương mại dịch vụ, sau đây là những câu hỏi phổ biến nhất xoay quanh “đất thương mại dịch vụ là gì?”.
Có được phép xây dựng nhà ở trên đất thương mại dịch vụ không?
Điều 3, Luật Nhà ở 2014 đã nêu rõ, nhà ở là công trình để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cá nhân/hộ gia đình. Trong khi đó, mục đích sử dụng của đất thương mại dịch vụ lại là đất để xây dựng cơ sở phục vụ kinh doanh, dịch vụ (Điều 153, Luật Đất đai 2013). Do đó, không được xây dựng nhà ở trên đất thương mại dịch vụ.
Nếu muốn xây nhà ở trên đất thương mại dịch vụ, cá nhân/hộ gia đình cần làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng của đất thương mại dịch vụ sang đất thổ cư.
Lưu ý: Nhà ở khác với cửa hàng, ki-ốt có thể thiết kế chỗ để ở trong cơ sở mang tính thương mại dịch vụ. Đây là 2 công trình rất dễ bị nhầm lẫn.
Đất thương mại dịch vụ có sổ đỏ không?
Đất thương mại dịch vụ được giao Nhà nước giao sử dụng lâu dài chưa được cấp sổ đỏ.
Chỉ khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ sang đất ở thì mới được cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ)
Có được mua bán, chuyển nhượng đất thương mại dịch vụ không?
Theo Điều 167, Luật Đất dai 2013, chủ sở hữu đất thương mại dịch vụ lâu dài sẽ có quyền chuyền đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp… Do đó, việc mua bán đất thương mại dịch vụ cũng có thể được tiến hành.
Tuy nhiên, trong trường hợp cá nhân/hộ gia đình/tổ chức nhận quyền chuyển nhượng từ cá nhân/hộ gia đình/tổ chức khác, thì việc chuyển nhượng đất có thể sẽ bị hạn chế.
Lời kết
Hy vong bài viết này của Datnenvenbien đã giúp quý khách hàng hiểu được đất thương mại dịch vụ là gì và bỏ túi thêm thật nhiều thông tin hữu ích về đất động sản cùng Datnenvenbien.
Xin mời tham khảo một số bài viết liên quan:
Đất Thổ Cư Là Gì? Kinh Nghiệm Cần Lưu Tâm Khi Mua Đất Thổ Cư