Đất phi nông nghiệp là một khái niệm khá mới mẻ đối với một số nhà đầu tư. Để trả lời cho câu hỏi: Đất phi nông nghiệp là gì? Mời quý nhà đầu tư và khách hàng cùng datnenvenbien.org tham khảo nội dung bài viết sau.
Đất phi nông nghiệp là gì?
Khái niệm, phân loại đất phi nông nghiệp.
Đất phi nông nghiệp là loại đất không sử dụng với mục đích làm nông nghiệp.
Đất phi nông được phân chia thành các nhóm như sau:
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp;
- Đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
Đất phi nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công cộng gồm:
- Đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác);
- Thủy lợi;
- Đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh;
- Đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng;
- Đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông;
- Đất chợ;
- Đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
- Đất phi nông nghiệp khác gồm:
- Đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất;
- Đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.
Ưu – Nhược điểm khi mua đất phi nông nghiệp.
| Ưu điểm | Nhược điểm |
| – Giá rẻ: giá rẻ hơn so với các loại đất ở và đất nông nghiệp
– Diện tích lớn. – Sinh lời cao: Đất có khả năng sinh lời nếu có khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất ở. |
– Chuyển đổi mục đích sử dụng đất tương đối khó: Không phải đất phi nông nghiệp nào cũng có thể chuyển mục đích sử dụng đất, muốn chuyển đổi mục đích cần thoả mãn các điều kiện sau:
+ Thửa đất phải nằm trong quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết là đất ở, hoặc quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn. + Thửa đất phải có diện tích tối thiểu do UBND tỉnh nơi có đất quy định. + Thửa đất phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. – Phí chuyển đổi mục đích sử dụng khá cao. – Quy trình chuyển đổi phức tạp, thời gian kéo dài. |
Kinh nghiệm cần biết để mua đất phi nông nghiệp an toàn.
Để đầu tư đất phi nông nghiệp an toàn, datnenvenbien.org xin chia sẻ một số gợi ý cơ bản như sau:
- Tìm hiểu, xem đất trực tiếp, kiểm tra quy hoạch của thửa đất và quy hoạch tổng thể tại vị trí lô đất tọa lạc. Từ đó có đánh giá khách quan về tiềm năng của lô đất. Không nên ham rẻ mà mua đất quá xa xôi, không có tiềm năng khai thác và tăng giá trong tương lai, đất có các hướng xấu, không hợp phong thủy.
- Thận trọng và cân nhắc khi giao dịch các thửa đất phi nông nghiệp đang bị kê biên thi hành án, đất tranh chấp hoặc hết thời hạn sử dụng, đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng.
- Hợp đồng sang nhượng nên thực hiện tại các văn phòng công chứng gần nhất.
- Tìm hiểu và nắm chắc các quy định thuế, chuyển đổi mục đích đất phi nông nghiệp. Đồng thời thường xuyên cập nhật các quy định mới nhất về luật đất đai và các văn bản, quyết định do UBND tỉnh ban hành quy định về quy hoạch đất phi nông nghiệp.
Giải đáp một số câu hỏi liên quan đến đất phi nông nghiệp.
Có nên mua phi nông nghiệp giấy viết tay hay không?
- Mua bán chuyển nhượng đất phi nông nghiệp bằng giấy viết tay có nghĩa là hợp đồng mua bán không được công chứng theo điều 167 luật đất năm 2013. Do đó, các nếu phát sinh các vấn đề tranh chấp, khiếu kiện thì cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển đều không nhận được sự hỗ trợ pháp luật.
- Mua bán đất phi nông nghiệp giấy viết tay là hình thức đầu tư khá mạo hiểm, chịu tác động từ nhiều yếu tố khách quan và chủ quan chi phối. Vì thế, để đảm bảo an toàn khi mua bán bất động sản nói chung và đất phi nông nghiệp nói riêng thì thận trọng với các hợp đồng viết tay.
Đất phi nông nghiệp có được cấp sổ đỏ hay không?
Sổ đỏ là tên gọi phổ biến của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nó là chứng từ pháp lý chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu.
Mỗi loại đất phi nông nghiệp sẽ đều có những sổ đỏ khác nhau. Và đối tượng, quy trình cấp sổ được quy định như sau:
Trường hợp 1: Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
“a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.”
Trường hợp 2: Theo Điều 101 Luật đất đai 2013:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, này được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Trường hợp 3: Theo Khoản 1 Điều 102 Luật đất đai 2013, “tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích”.
Ngoài ra, Khoản 4 Điều 102 Luật đất đai 2013 cũng quy định cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
- a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;
- b) Không có tranh chấp;
- c) Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm 2004.
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được tính như thế nào?
Các bậc thuế, diện tích và thuế suất tham khảo như sau:
| Bậc thuế | Diện tích đất tính thuế (m2) | Thuế suất (%) |
| 1 | Diện tích trong hạn mức | 0,03 |
| 2 | Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức | 0,07 |
| 3 | Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức | 0,15 |
Quy trình chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang đất ở.
Theo quy định tại điểm d, e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì đất phi nông nghiệp không phải là đất ở muốn chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải xin phép và được chấp thuận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy trình sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền.
Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất), nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất.
Bước 4: Nhận kết quả.
Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Kết Luận.
Hy vọng bài biết đã mang đến cho quý nhà đầu tư và khách hàng những thông tin hữu ích về nội dung Đất Phi Nông Nghiệp.
Mời quý độc giả, nhà đầu tư và khách hàng cùng tham khảo thêm các bài viết cùng chủ đề:
Đất DKV Là Gì? Quy Hoạch Đất DKV Có Thể Xây Được Nhà Không?
Đất ODT Là Gì? 5+ Điều Nên Biết Về Đất ODT