Đất Dịch Vụ Là Gì ? đất dịch vụ liệu có được cấp sổ đỏ không? điều kiện, thủ tục chuyển nhượng đất là gì?,… Các quy định về đất dịch vụ mới nhất năm 2022 và kinh nghiệm mua bán, giao dịch sẽ được Datnenvenbien chia sẻ trong bài viết.
Đất dịch vụ là loại đất được nhà nước đền bù sau khi thu hồi đất nông nghiệp của người dân để xây dựng các dự án. Loại đất này thường là sẽ có vị trí đẹp hoặc thuận tiện cho việc kinh doanh, buôn bán. Nhằm giúp các nhà đầu tư, khách hàng có thể hiểu rõ và khai thác tối ưu nguồn lợi từ loại bất động sản này, Datnenvenbien sẽ phân tích kỹ hơn đất dịch vụ là gì, các quy định hiện nay về đất dịch vụ cũng như kinh nghiệm mua đất dịch vụ tránh rủi ro ngay sau đây.
Đất dịch vụ là gì ?
Đất dịch vụ hay còn có tên gọi khác là đất thương mại thường được biết đến qua chính sách hỗ trợ cho người nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp của nhà nước. Tuy nhiên nếu muốn hiểu rõ đất dịch vụ mà chỉ nhắc đến đất đền bù thì vẫn chưa đủ. Khái niệm đất dịch vụ là để chỉ hai loại đất sau:
- Loại 1: Đất được nhà nước quy hoạch và mang phân cho công dân hoặc các hộ gia đình có đất nông nghiệp nhưng đã bị thu hồi lại để phục vụ cho các dự án khác.
- Loại 2: Đất đấu thầu ở một số khu vực công cộng theo mô hình đô thị mới như chợ, cây xăng hay bến xe,…
Tuy nhiên cụm từ “đất dịch vụ” vẫn được nhắc tới chủ yếu như loại đất thứ nhất, tức là loại đất đặc thù chuyên dùng đền bù cho trường hợp bị thu hồi đất nông nghiệp. Chính sách bồi thường bằng đất dịch vụ của nhà nước ta hiện nay tập trung giải quyết cho đối tượng là các cá nhân hoặc hộ gia đình đã từng có đất sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên cá nhân hoặc hộ gia đình đó đã bị nhà nước thu hồi từ 30% diện tích đất sở hữu và nhà nước đang không thể đền bù bằng diện tích đất nông nghiệp tương thích.
Đất dịch vụ được biết đến như đất đền bù của Nhà nước. Vậy ý nghĩa của việc nhà nước triển khai mô hình đất dịch vụ là gì? Khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của người dân sẽ gây ảnh hưởng không tốt đến nguồn thu nhập cũng như kinh tế của khu vực đó. Vì vậy, đất dịch vụ ra đời nhằm đền bù, hỗ trợ cho người dân đồng thời tạo việc làm khác khi mảnh đất được đền bù có thể dùng để kinh doanh.
Đặc điểm của đất dịch vụ là gì?
Đất dịch vụ thường được nhận biết bằng một số đặc điểm dưới dây :
- Vị trí đất đẹp, nằm trong hoặc liền kề ngay với khu đô thị hoặc dự án khu đô thị mới khác
- Diện tích của mảnh đất dịch vụ thường rơi vào khoảng 40m2 – 50m2 tùy theo quy định của nhà nước hoặc quy hoạch của từng vùng.
- Quy hoạch bản đồ giao thông cũng như điều kiện cơ sở hạ tầng tại khu vực có mảnh đất dịch vụ minh bạch, rõ ràng, được đánh giá cao.
Có nên mua đất dịch vụ không ?
Vì đất dịch vụ có nhiều lợi ích nên rất nhiều người có băn khoăn và đặt ra vấn đề là có nên mua đất dịch vụ không? Tuy nhiên, khách hàng cần tìm hiểu kĩ càng loại đất cũng như lợi ích và rủi ro của dự án này mang lại để đưa ra quyết định chính xác nhất.
Lợi ích:
- Giá đất dịch vụ rẻ bằng 1 nửa giá đất thông thường mà đất dịch vụ gần khu dân cư nên khá phát triển.
- Vị trí đất dịch vụ đẹp, thuận lợi làm dịch vụ, kinh doanh buôn bán
- Đất dịch vụ thường được bàn giao sau khi hạ tầng xung quanh hoàn thiện. Vì vậy, rất thuận lợi làm kinh doanh, buôn bán sinh lời.
- Diện tích đất dịch vụ nhỏ, vừa phải, phù hợp với nhiều đối tượng
- Đất dịch vụ được sở hữu lâu dài, và bên cạnh việc kinh doanh khách hàng cũng có thể ở tạm thời.
Rủi ro:
- Đất dịch vụ phải chờ chính quyền làm hạ tầng xong mới bàn giao nên thời gian khá lâu trước khi nhận được đất.
- Việc chuyển nhượng, mua bán, tặng cho đất dịch vụ vẫn chưa được nhà nước quy định. Vì vậy việc mua bán, giao dịch loại đất này phải cẩn thận để không xảy ra tranh chấp.
Những quy định khi mua đất dịch vụ
khi mua bán, trao đổi đất dịch vụ, khách hàng cần chú ý người bán, khi chuyển nhượng phải đảm bảo các yêu cầu dưới đây. Điều 188: “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho,cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất”. Điều luật đất đai quy định như sau : “Người sử dụng đất dịch vụ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho,cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất”. Điều luật đất đai quy định như sau :
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, loại trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 điều 168 của bộ luật này:
b) Đất không có tranh chấp
c) Quyền sử dụng đất dịch vụ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
d) Trong thời gian sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện và quy định tại khoản 1, người sử dụng đất khi thực hiện làm các mục đích chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đầy đủ điều kiện theo quy định tại điều 189, điều 190, điều 191, điều 192, điều 193 và 194 của bộ luật này.
Thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực thi hành kể từ thời điểm đăng ký đất vào sổ địa chính.
Những kinh nghiệm khi mua đất dịch vụ tránh rủi ro
Kinh nghiệm khi đi giao dịch đất dịch vụ là gì? là câu hỏi rất được sự quan tâm đối với các nhà đầu tư bất động sản mới vào nghề và thậm chí cả với những người đã làm thời gian dài. Nếu quý khách hàng thực sự có hứng thú đầu tư với loại hình đất dịch vụ thì có thể tham khảo 1 số kinh nghiệm sau đây:
Nghiêm túc cân nhắc các rủi ro sẽ gặp phải: Hoạt động trong lĩnh vực mua bán bất động sản đồng nghĩa với việc bạn phải sẵn sàng đối mặt với các rủi ro không đáng có. Đặc biệt là với các loại đất mang tính chất “siêu lợi nhuận” như đất dịch vụ thì tỉ lệ rủi ro đem lại càng cao. Dưới đây là các rủi ro khi đầu tư vào đất dịch vụ khách hàng cần chú ý:
- Nếu khách hàng không có giấy chứng nhận mua bán đất hoặc các thủ tục mua bán hoặc sang nhượng đất đúng chuẩn theo quy định hiện hành thì rất dễ dàng xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất. Đặc biệt nhà nước hiện vẫn đang trong quá trình hoàn thiện các quy định về việc mua bán hoặc chuyển nhượng loại đất dịch vụ này nên các nhà đầu tư rất khó đảm bảo được quyền lợi của bản thân.
- Đất dịch vụ hầu hết là không có sổ đỏ nên khách hàng cần minh bạch trong quá trình làm thủ tục giao dịch, mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng để tránh kiện tụng không đáng có về sau.
- Đối với một số dự án đất dịch vụ thì nhà đầu tư phải chờ đợi chủ thầu hoặc địa phương hoàn thiện cơ sở hạ tầng mới được bàn giao đất dù trước đó đã hoàn tất xong giao dịch mua bán.
- Nếu đất dịch vụ đang trong quá trình chờ sổ đỏ thì bạn nên cân nhắc việc đặt cọc
- Như đã nói ở phía trên, đất dịch vụ hầu như là đất chưa có sổ đỏ. Tuy nhiên nếu chủ sở hữu bất động sản khách hàng muốn mua đang trong thời gian chờ được cấp sổ đỏ hoặc các loại giấy tờ chứng nhận có giá trị pháp lý tương đương thì khách hàng không nên tiến hành mua đứt. Khách hàng nên đảm bảo mình đang giao dịch với chủ sở hữu của bất động sản và xác minh rõ được các giấy tờ nhà đất cần thiết có liên quan thì mới giao đầy đủ số tiền.
Tuy nhiên nếu khách hàng thực sự ưng ý bất động sản mình đang muốn mua thì có thể thực hiện đặt cọc đất. Cả người mua và chủ sở hữu bất động sản sẽ viết giấy nhận tiền và ấn định ngày thực hiện giao dịch mua bán bất động sản chính. Đây là cách giúp khách hàng giữ được mảnh bất động sản ưng ý mà không lo bị mua phải mảnh bất động sản không minh bạch.
Khách hàng chỉ nên đặt cọc nếu chủ sở hữu bất động sản chưa được nhà nước cấp đầy đủ các giấy tờ đất đai. Ngoài ra cũng nên chú ý rằng khách hàng chỉ nên thực hiện giao dịch với duy nhất chủ sở hữu mảnh bất động sản thay vì những người được ủy quyền. Những người được ủy quyền sẽ không hoàn toàn có quyền quyết định việc chuyển nhượng, mua bán đối với đất dịch vụ theo bản luật dân sự 2015.
Về vấn đề thủ tục,g giấy tờ mua bán đất dịch vụ. Để có thể tiến hành giao dịch mua bán đất dịch vụ thì khách hàng cần chuẩn bị những gì? Đối với trường hợp này các nhà đầu tư nên tham khảo luật đất đai năm 2013 và đặc biệt là thông tư số 24/2014/TT-BTNMT.
Theo đó bên mua và bên bán cần hoàn thiện hồ sơ mua bán chung bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng đất được công chứng theo quy định của pháp luật
- Bản gốc giấy chứng nhận hoặc giấy tờ tương đương liên quan đến quyền sử dụng bất động sản.
- Bản sao có công chứng một số giấy tờ chứng minh nhân thân của các bên tham gia giao dịch.
Có chuyển đổi đất dịch vụ sang đất thổ cư được không ?
Hiện nay, rất nhiều người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại, dịch vụ sang đất thổ cư. Điều kiện, trình tự và thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất thương mại, đất dịch vụ sang đất thổ cư được thực hiện theo quy định tại bản luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai. Cụ thể như sau:
Theo quy định tại khoản 1 điều 153 về luật đất đai thì: “Đất thương mại, đất dịch vụ bao gồm đất dùng để xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho việc kinh doanh, thương mại, dịch vụ.”. Đồng thời theo quy định tại điểm đ khoản 2 điều 10 luật về đất đai thì đất thương mại, dịch vụ là một trong những loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Vì vậy, căn cứ theo quy định tại điểm e khoản 1 điều 57 luật về đất đai thì trường hợp chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất thổ cư sang đất thổ cư phải được cấp phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.Hiện nay, không phải khi hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và có đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì sẽ được cơ quan chức năng có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Mà sẽ căn cứ cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật tại điều 52 bộ luật đất đai như sau:
Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Kế hoạch khai thác sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Kết luận :
Các quý khách hàng đã vừa cùng Datnenvenbien tìm hiểu đất dịch vụ là gì? các đặc điểm, quy định và kinh nghiệm khi giao dịch với loại đất này. Nhìn chung đất dịch vụ là một phương án đầu tư bất động sản rất hấp dẫn. Tuy loại đất này không phải là loại bất động sản mới nhưng các nhà đầu tư vẫn có khả năng sinh lời cao nếu chọn bất động sản phù hợp.
Bài viết tham khảo: