Đất có thổ cư là gì? Một số thông tin liên quan đến đất thổ cư mà bạn nên biết.

Khi tìm hiểu bất động sản, chắc hẳn bạn sẽ có thắc mắc về khái niệm đất có thổ cư là gì và những thông tin liên quan. Việc nắm rõ kiến thức về đất thổ cư sẽ giúp cho các chủ đầu tư cũng như người sử dụng đất có thể khai thác tối đa loại hình bất động sản này. Trong bài viết này, datnenvenbien sẽ chia sẻ những đặc trưng liên quan đến đất thổ cư mà bạn nên biết.

Đất có thổ cư là gì? 

Đất có thổ cư – cách gọi quen thuộc của người dân – đây là loại hình bất động sản chỉ đất ở dùng cho người dân làm nơi sinh sống. Theo Luật đất đai 2013, đất thổ cư (đất ở) thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được nhà nước công nhận thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Người sử dụng đất sẽ có quyền xây dựng nhà ở, các công trình gắn liền phục vụ cho đời sống.

Phân loại đất thổ cư hiện nay.

Theo quy định của pháp luật, hiện nay đất thổ cư được phân làm 2 loại chính là đất thổ cư đô thị (ký hiệu ODT) và đất thổ cư nông thôn (ONT). Loại đất thổ cư này được ghi trên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Đất thổ cư đô thị (ODT)

Đất thổ cư đô thị là đất ở tại đô thị bao gồm nhà ở, các công trình khác phục vụ cho đời sống thuộc khu dân cư đô thị. Hoặc vườn, ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu đô thị được cấp phép xây dựng phù hợp với quy định hiện hành.

Đất thổ cư đô thị do phường, thị trấn, các quận, thành phố, thị xã quản lý. Ngoài ra, nếu đất nằm trong khu đô thị đang được quy hoạch lên thành phố sẽ do khu dân cư quy hoạch của đô thị mới quản lý.

Nhìn chung đất thổ cư đô thị vẫn mang nhiều đặc điểm chung của đất thổ cư bình thường, tuy nhiên, sẽ có các chính sách riêng về luật đất đất đai, thuế, thời hạn sử dụng đất, giấy phép xây dựng,.. 

Đất thổ cư nông thôn (ONT)

Đất thổ cư nông thôn là đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ở khu vực nông thôn sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở, các công trình đời sống, hoặc ao, vườn trong cùng thửa đất ở khu vực nông thôn.

Loại đất này do xã, các cấp tương đương quản lý thuộc khu vực nông thôn. Lưu ý, với đất nằm trong khu đô thị quy hoạch lên thành phố, sẽ không còn được gọi là đất ở nông thôn.

Đất thổ cư nông thôn sẽ có những chính sách thuế riêng và có quy hoạch riêng biệt phù hợp với mục đích phát triển của địa phương. Đất thổ cư nông thôn sẽ được ưu tiên cấp giấy phép xây dựng ao, vườn nhằm đáp ứng được nhu cầu phát triển tổng thể của địa phương đó.

Như vậy, đặc điểm về đất thổ cư đô thị hay nông thôn đều có thể được hiểu rằng là loại đất sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở, các công trình liên quan phục vụ cho đời sống cũng như sản xuất, kinh doanh. 

Phân biệt đất thổ cư và đất thổ canh (đất nông nghiệp)

Để hiểu rõ hơn về khái niệm đất có thổ cư là gì, bạn cần phân biệt được sự khác nhau giữa đất thổ cư và đất thổ canh (hay còn gọi là đất nông nghiệp). Trước khi phân biệt hai loại đất này, chúng ta cùng tìm hiểu đất thổ canh là gì? 

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 10 Luật đất đai 2013 quy định về phân loại đất, đất thổ canh (đất nông nghiệp) là đất chỉ dùng cho mục đích sản xuất nông nghiệp (trồng lúa, cây hoa màu, cây ăn quả, cây công nghiệp,…); hoạt động chăn nuôi gia súc, gia cầm, nuôi trồng thủy hải sản,…

Nhưng để có thể phân biệt một cách rõ ràng hơn các đặc điểm của đất thổ cư và đất thổ canh, datnevenbien đã tổng hợp và tóm tắt sự khác nhau giữa chúng về mặt pháp lý cũng như trong thực tế như bản dưới đây, mời bạn tham khảo chi tiết. 

Như vậy có thể thấy được rằng, đất nông nghiệp mang tính chuyên dụng phục vụ cho sản xuất nông nghiệp, không thể trở lại đặc tính ban đầu nếu như đã chuyển mục đích sử dụng đất, do đó khi muốn chuyển sang đất thổ cư, cần phải có được sự phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền.

Thủ tục chuyển lên đất có thổ cư là gì?

Hiện nay, nhu cầu xây dựng nhà ở của người dân ngày càng tăng, đồng nghĩa với việc đất của họ phải được công nhận là đất thổ cư, do đó việc chuyển mục đích sử dụng đất thành đất phi nông nghiệp cũng tăng cao. Vậy nên điều kiện để chuyển lên đất có thổ cư là gì? Thủ tục pháp lý như thế nào? Mời quý bạn đọc tiếp tục cùng datnenvenbien tìm hiểu thông tin.

 Điều kiện để chuyển lên đất thổ cư

Theo Điều 6 Luật đất đai 2013, khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư cần đảm bảo các nguyên tắc sau:

• Đúng theo quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất.
• Tiết kiệm, có hiệu quả, không ảnh hưởng đến môi trường và không làm ảnh hưởng, tổn hại đến lợi ích của người sử dụng đất xung quanh.
• Phải thực hiện đúng và đầy đủ quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định hiện hành.

Theo Điều 52 Luật đất đai 2013, phải đáp ứng căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định dưới đây:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm các cấp  được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhu cầu, mục đích sử dụng đất phải thể hiện trong dự án đầu tư, đơn giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Tùy vào mỗi địa phương mà kế hoạch quy hoạch sử dụng đất hàng năm sẽ khác nhau. Tuy nhiên, kế hoạch này được đăng công khai và người dân có thể tham khảo và xem xét mục đích sử dụng đất của mình.

Các bước chuyển lên đất thổ cư

Sau khi tìm hiểu khái niệm đất có thổ cư là gì và những điều kiện cần có để chuyển lên đất thổ cư, thì thủ tục để chuyển lên đất thổ cư là như thế nào? Gồm các giấy tờ gì? Chi phí bao nhiêu? Mời quý bạn đọc cũng datnevenbien tìm hiểu tiếp thông tin này.

Bước 1: Chuẩn bị các giấy tờ cần thiết và hồ sơ theo quy định

Các giấy tờ và hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

• Đơn đề nghị xin chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư
• Bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)
• Sổ hộ khẩu thường trú, bản sao căn cước công dân hoặc chứng minh nhân dân.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hai địa điểm tiếp nhận hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bạn có thể đến:

• Bộ phận một cửa tại địa phương để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính.
• Phòng Tài nguyên và Môi trường nếu địa phương nơi sinh sống chưa thành lập bộ phận một cửa.

Sau khi cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ của bạn, bạn cần nộp tiền sử dụng đất để hồ sơ của bạn được tiếp tục đến bước tiếp theo.

Bước 3: Xử lý yêu cầu lên thổ cư của Phòng Tài nguyên và Môi trường

Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, cơ quan tiếp nhận có nghĩa vụ thông báo, hướng dẫn người nộp bổ sung và hoàn chỉnh hồ sơ trong vòng 3 ngày.

Trong trường hợp hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ, Phòng Tài Nguyên và Môi trường sẽ thực hiện các nghĩa vụ sau:

• Thẩm tra hồ sơ; Thẩm định và xác minh thực địa nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
• Hướng dẫn người có nhu cầu chuyển lên thổ cư thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
• Trình lên UBND cấp trên cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Cập nhật, chỉnh sửa cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.

Bước 4: Nhận kết quả 

Trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, bạn sẽ nhận được kết quả xin chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư. Đối với các vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng sâu, vùng xa, vùng núi, vùng hải đảo thì thời gian giải quyết hồ sơ không quá 25 ngày. 

Lưu ý, thời gian giải quyết hồ sơ không tính các ngày nghỉ trong tuần, các ngày nghỉ lễ theo quy định của pháp luật; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian tiếp nhận hồ sơ tại bộ phận một cửa của địa phương; thời gian trưng cầu giám định, xem xét xử lý nếu hồ sơ sử dụng đất vi phạm pháp luật. 

Các thông tin khác liên quan đến đất thổ cư mà bạn nên biết

Hạn mức diện tích đất thổ cư 

Theo luật đất đai, diện tích sử dụng đất được quy định tùy thuộc vào mục đích sử dụng của mảnh đất đó và nguồn gốc của từng loại đất. 

Đối với đất thổ cư, hạn mức diện tích đất được quy định theo từng khu vực như sau:

• Khu vực cấp phường/xã: tối thiểu 30m² và tối đa 90m²
• Khu vực cấp quận/huyện/thị trấn hoặc xã giáp ranh: tối thiểu 60m² và tối đa 120m²
• Khu vực các xã thuộc vùng đồng bằng: tối thiểu 80m² và tối đa 180m²
• Khu vực các xã thuộc vùng trung du: tối thiểu 120m² và tối đa 240m²
• Khu vực các xã thuộc vùng miền núi: tối thiểu 150m² và tối đa 300m²

Tuy nhiên, với những mảnh đất có diện tích lớn hơn mức tối đa, bạn có thể tiến hành phân chia thành nhiều mảnh nhỏ, các mảnh nhỏ này vẫn phải đảm bảo tiêu chuẩn kích thước chiều dài và chiều rộng lớn hơn 3m so với chỉ giới xây dựng. Ngoài ra, hạn mức diện tích đất không nhỏ hơn 30m² đối với khu vực quận/huyện/thị trấn và lớn hơn 50% diện tích giao đất đối với khu vực khác.

Thời hạn sử dụng đất thổ cư

Theo quy định của nhà nước, thời hạn sử dụng đất được xác định theo từng loại đất như sau:

• Đất sử dụng có thời hạn
• Đất sử dụng ổn định, lâu dài
• Đất có thời hạn sử dụng được xác định khi đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất
• Đất có thời hạn sử dụng khi nhận chuyển quyền sử dụng đất

Như vậy đất thổ cư thuộc loại đất nào? Theo pháp luật quy định, đất thổ cư có 2 dạng, bao gồm: đất thổ cư có thời hạn sử dụng và đất thổ cư được sử dụng ổn định và lâu dài.

Với đất thổ cư có thời hạn sử dụng thì theo quy định của nhà nước về thời hạn của loại đất này có thể từ 20 – 50 năm hoặc 70 năm. Thời hạn sử dụng đất sẽ được ghi trong giấy nhận quyền sử dụng đất.

Với đất thổ cư được sử dụng ổn định, lâu dài thì thời hạn sử dụng đất phụ thuộc vào diện tích đất và tình trạng đất có đang bị nhà nước thu hồi hay không. 

Thuế hàng năm phải đóng cho đất thổ cư

Theo quy định hiện hành, tất cả các loại đất, trong đó bao gồm cả đất thổ cư, đều phải thực hiện đúng và đủ nghĩa vụ thuế đối với nhà nước.

Cách tính số thuế cho đất thổ cư được tính như sau:

Số thuế phải nộp (đồng) = Số thuế phát sinh (đồng) – Số thuế miễn, giảm (nếu có)

Số thuế phát sinh thêm = Diện tích đất tính tính thuế (m2) x Giá của 1m2 đất (đồng/m2) x Thuế suất (%)

Trong đó:

• Diện tích đất tính thuế là diện tích đất ghi trên sổ đỏ, nếu diện tích trên sổ có sự chênh lệch với thực tế thì lấy diện tích đất theo thực tế sử dụng.
• Giá của 1m2 đất do UBND tỉnh quy định theo pháp luật hiện hành.
• Thuế suất được áp dụng theo quy định về biểu thuế lũy tiến từng phần. Cụ thể như sau:

(i)   Bậc 1: Diện tích trong hạn mức với thuế suất là 0.03%

(ii)  Bậc 2: Diện tích không vượt quá 3 lần hạn mức với thuế suất là 0.07%

(iii) Bậc 3: Diện tích vượt quá 3 lần hạn mức với thuế suất là 0.15%

Xác định đất có thổ cư hay không?

Có 3 cách xác định cơ bản mà bạn có thể sử dụng khi kiểm tra đất có thổ cư hay không.

• Cách thứ nhất: Kiểm tra thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thông tin quy hoạch đất được ký hiệu bằng nét gạch đứt. Đây là cách kiểm tra không mất thời gian, tuy nhiên vẫn có những điểm hạn chế như: thông tin trên sổ đã cũ, chưa cập nhật; đây không phải là nội dung bắt buộc phải thể hiện trên giấy chứng nhận sử dụng đất.
• Cách thứ hai: Kiểm tra thông tin quy hoạch đất tại UBND xã, huyện của thửa đất đó. Theo luật liên quan đến quy hoạch đất, UBND cấp huyện có trách nhiệm công bố nội dung quy hoạch sử dụng đất của các cấp liên quan. 
• Cách thứ ba: Yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai. Theo Luật đất đai, văn phòng đăng ký đất đai thực hiện nhiệm vụ cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai cũng như thông tin thị trường  và các thông tin khác cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu theo quy định của pháp luật.

Kết luận

Qua bài biết này, datnenvenbien mong rằng sẽ giúp bạn nắm rõ hơn về khái niệm có đất thổ cư là gì cũng như các thông tin liên quan đến đất thổ cư. Truy cập trang web datnenvenben.org để không bỏ lỡ những thông tin về đất đai và cập nhật thêm kiến thức bổ ích nhé.