Đất Cơ Sở Sản Xuất Phi Nông Nghiệp (SKC) | Quy Định Pháp Luật

Bài viết sau đây datnenvenbien sẽ mang đến cho các nhà đầu tư những thông tin chi tiết nhất về đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (SKC).

Khái niệm đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

Theo Điều 153 Luật Đất đai năm 2013, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm đất để xây dựng các cơ sở sản xuất không nằm trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp. Loại đất này thường được dùng chủ yếu cho mục đích kinh doanh, sản xuất dịch vụ phi nông nghiệp, thủ công nghiệp, tiểu công nghiệp, khoáng sản, khu kinh doanh tập trung bao gồm cả đất dành cho kho bãi và các công trình khác gắn liền với sản xuất.

Với khái niệm trên, loại đất này không phù hợp với mục đích xây nhà ở và các hoạt động nông nghiệp nên các nhà đầu tư khi có nhu cầu mua hoặc thuê đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nên nắm rõ mục đích sử dụng đất để tránh những sai phạm đáng tiếc.

Mã đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp theo Luật Đất đai quy định

Căn cứ theo mục đích sử dụng đất, Điều 10 Luật Đất đai 2013 chia đất thành 3 nhóm như sau: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Từng loại đất nằm trong 3 nhóm trên sẽ được quy định cụ thể thông tin và mục đích sử dụng cũng như mã đất thể hiện trên bản đồ địa chính theo Thông tư 25/2014/TT-BTNMT mục III, phụ lục 1.

Theo đó, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp có mã đất được quy định là SKC. Dựa trên mã đất này chủ đầu tư có thể dễ dàng đối chiếu trên bản đồ địa chính in trên sổ đỏ để nắm rõ loại đất và mục đích sử dụng đất trước khi tiến hành đầu tư.

Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và đất thổ cư khác nhau như thế nào?

Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp có được xây nhà ở không? Đất SKC có giống đất thổ cư (ONT) hay không? Đây chắc hẳn là những băn khoăn của các nhà đầu tư khi tìm hiểu về đất SKC. Nội dung sau đây sẽ giải đáp các vấn đề trên.

Đất thổ cư (ONT) là đất có mục đích sử dụng để xây nhà ở, khu dân cư hoặc các công trình phục vụ đời sống tại khu vực nông thôn, đối với loại đất này do chưa có điều luật chế tài nhất định nên chủ sở hữu có thể trồng trọt và chăn nuôi nhưng không vi phạm luật.

Đất SKC như đã đề cập ở trên chỉ sử dụng cho các mục đích sản xuất hoặc phục vụ sản xuất phi công nghiệp nên không được phép xây dựng nhà ở. Các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức có nhu cầu xây nhà ở trên đất SKC có thể thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp sang thổ cư. 

Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần quan tâm đến sự khác nhau giữa mức thuế, thời hạn sử dụng đất, thời hạn nộp thuế để tránh những hiểu lầm không đáng có trong quá trình chuyển đổi.

Sử dụng đất SKC như thế nào là đúng luật

Chế độ sử dụng

Chế độ sử dụng đất SKC được quy định trong Khoản 2 Điều 153 Luật Đất đai 2013, việc sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và điểm dân cư do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Ngoài ra, khi sử dụng đất SKC người sử dụng còn phải đảm bảo tuân theo những quy định liên quan đến bảo vệ môi trường.

Hình thức sử dụng

Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp có thể được phép sử dụng bởi chủ sở hữu thông qua các hình thức sau đây sau đây:

• Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế được phép sử dụng đất thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất với mục đích kinh tế với tổ chức, hộ gia đình cá nhân khác và người Việt Nam đang định cư tại nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu từ nước ngoài.
• Theo Khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư tại nước ngoài có đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp kể cả thông qua nhận thừa kế, tặng quyền sử dụng.
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể sử dụng đất theo hình thức thuê đất Nhà nước hoặc các cá nhân và tổ chức kinh tế khác bao gồm cả kết cấu hạ tầng gắn liền với đất.

Thời hạn sử dụng

Thời hạn là vấn đề không thể bỏ qua khi nhà đầu tư có kế hoạch đầu tư vào đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Sau đây là những quy định về thời hạn sử dụng được nhà nước quy định trong Điều 125,126 Luật Đất đai 2013, quy định chia thời hạn sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được 2 thành hai loại như sau:

• Đất SKC sử dụng lâu dài: đất thuộc quyền sở hữu của cá nhân, hộ gia đình không phải do Nhà nước cấp hoặc cho thuê có thời hạn và được sử dụng với mục đích phi nông nghiệp, thương mại , dịch vụ thì thời hạn sử dụng là vô hạn.
• Đất SKC sử dụng có thời hạn: đối với các thửa đất được nhà nước giao hoặc cho thuê có thời hạn (không quá 50 năm) người sử dụng có nghĩa phụ tuân thủ theo thời hạn có trong quyết định giao hoặc hợp đồng cho thuê. Ngoài ra, đối với những khu vực có kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời hạn sử dụng có thể được kéo dài nhưng không quá 70 năm.

Quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất ở

Theo như quy định về mục đích sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được nêu trong Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013, mục đích xây dựng nhà ở trên loại đất này được coi là vi phạm pháp luật. Các cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức có mong muốn chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thực hiện theo quy trình sẽ được trình bài sau đây. 

Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ dựa vào sự hợp lý và phù hợp của nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đối với quy hoạch của địa bàn để xem xét việc đồng ý cho phép chuyển đổi hay không. Nếu người sử dụng không được sự đồng thuận từ cơ quan có thẩm quyền nhưng vẫn cố tình vi phạm sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất SKC thành đất ở gồm 3 bước như sau:

• Bước 1: hoàn thành Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu được ban hành theo Thông tư 30/2104/TT-BTNMT
• Bước 2: chuẩn bị hồ sơ pháp lý có liên quan như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ tùy thân của chủ sở hữu đất hoặc giấy tờ uỷ quyền đại diện cá nhân hoặc tổ chức thực hiện yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất
• Bước 3:  nộp đầy đủ hồ sơ đến UBND cấp hiện đối với người sử dụng là cá nhân và hộ gia đình, đối với người sử dụng là tổ chức thì hồ sơ được nộp tại UBND cấp tỉnh

Theo Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai quy định thời gian cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày nếu hồ sơ được cung cấp chính xác, đầy đủ và không có phát sinh tranh chấp gì. Vì thế, để đảm bảo quy trình được diễn ra thuận lợi và nhanh chóng, người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ một cách rõ ràng và đầy đủ.

Những câu hỏi thường gặp

Có thể xây dựng nhà ở trên đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp không?

Như đã đề cập ở trên, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp không được phép ở dụng để xây nhà ở , khu dân cư. Để có thể chuyển mục đích sang đất ở cần được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đưa ra quyết định cho phép theo quy định trong Điểm e Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013. Cá nhân và tổ chức nếu chưa được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền thì mọi hành vi xây dựng nhà ở trên đất SKC là trái phép và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Sử dụng sai mục đích đất SKC có vi phạm pháp luật không?

Theo Điều 12 Nghị định 91/2019/NĐ – CP quy định về mức xử phạt được áp dụng khi người sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sử dụng trái với mục đích được quy định. Cụ thể theo bảng sau:

Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp có thể chuyển nhượng không?

Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp nên quy định về việc chuyển nhượng được áp dụng như đất phi nông nghiệp. Dựa trên Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 đất đủ điều kiện được chuyển nhượng quy định như sau: 

• Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 
• Đất không có bất cứ tranh chấp nào 
• Đất không nằm trong bản án đang thi hành 
• Còn trong thời hạn sử dụng đất

Khi đã thỏa mãn 4 điều kiện trên, quá trình chuyển nhượng có thể được thực hiện theo 4 bước cơ bản sau đây:

• Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy tờ kèm theo

Những giấy tờ cần công chứng như sau: dự thảo hợp đồng chuyển nhượng, phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng theo mẫu có sẵn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, CMND/CCCD, giấy tờ xác nhận tình trạng hôn nhân và những giấy tờ liên quan đến đất (nếu có).

•  Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng quản lý đất đai

Bộ hồ sơ chuyển nhượng đầy đủ bao gồm những giấy tờ như sau:

• • CMND/CCCD, hộ khẩu của 2 bên (2 bản photo công chứng )
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( 1 bản chính + 2 bản photo công chứng)
  • Hợp đồng chuyển nhượng ( 2 bản photo công chứng)
  • Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân và các tài sản kèm theo ( 2 bản có chứng thực)
  • Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất (1 bản chính)
  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân và thuế sử dụng đất SKC (2 bản chính)
  • Sơ đồ vị trí nhà đất ( 1 bản photo công chứng)
  • Tờ khai lệ phí trước bạ

Khi hồ sơ được gửi đến Văn phòng quản lý đất đai, sau khi xác nhận hồ sơ hợp lệ văn phòng sẽ chuyển đến phòng Tài nguyên và Môi trường để tiến hành bước tiếp theo.

• Bước 3: Nộp lệ phí theo thông báo từ Cơ quan thuế

Sau khi nhận được hồ sơ chuyển từ văn phòng, cơ quan thuế sẽ thông báo đến người chuyển nhượng việc việc nộp thuế chuyển nhượng đất cùng các lệ phí khác như phí công chứng, phí trước bạ nhà đất, phí thẩm định hồ sơ,…

• Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới tương ứng với yêu cầu chuyển nhượng

Quá trình chuyển nhượng sẽ kéo dài 30 ngày kể từ ngày hồ sơ hợp lệ, sau khi thực hiện nghĩa vụ hành chính người chuyển nhượng cần mang biên lai đóng phí đến văn phòng quản lý đất đai để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Kết Luận

Hy vọng những thông tin datnenvenbien cung cấp thể mang đến một cái nhìn chi tiết hơn về khái niệm và những quy định khi sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (SKC). Mong rằng bài viết đây sẽ là tiền đề cho một kế hoạch đầu tư phù hợp và đúng đắn trong tương lai.

Xem thêm:    Đất Vườn Là Gì? Và 04 Điều Cần Lưu Ý Về Đất Vườn

Diện tích đất lâm nghiệp ở nước ta là bao nhiêu?