Đầu tiên, hãy cùng Datnenvenbien tìm hiểu đất CLN là gì, và những vấn đề liên quan đến đất CLN trong bài viết này nhé!
Đất CLN là gì?
Theo luật đất đai 2013, đất đai được chia làm ba nhóm riêng biệt là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, và đất chưa sử dụng.
Đất CLN nằm trong nhóm đất nông nghiệp, là đất dùng để trồng cây có thời gian sinh trưởng và phát triển từ một năm trở lên, hay nói cách khác là cây lâu năm.
Nhóm cây lâu năm được quy định trong thông tư 27/2018/TT-BTNMT cụ thể là:
- Cây công nghiệp lâu năm như: cây cao su, cà phê, hồ tiêu, ca cao, chè, điều…
- Cây ăn quả lâu năm như: bưởi, nhãn, sầu riêng, thanh long, xoài, măng cụt…
- Cây dược liệu lâu năm như: long não, hồi, quế, sâm, đỗ trọng…
- Cây lâu năm nhằm lấy gỗ hoặc tạo bóng mát như: bạch đàn, hoa sữa, cây xoan, xà cừ, lộc vừng, keo…
Tuy nhiên, do cùng thuộc nhóm đất nông nghiệp nên nhiều người dễ có sự nhầm lẫn giữa đất CLN và đất HNK. Vậy đất HNK là gì ?
Đúng như tên gọi của mình, đất HNK là đất trồng cây hàng năm khác, là đất dùng để trồng cây ngắn ngày, thời gian dưới một năm, chủ yéu là các loại nông sãn như: lúa, ngô, khoai, mía…
Vai trò và đặc điểm đất CLN là gì?
Mỗi loại đất khác nhau sẽ có những vai trò và đặc trưng khác nhau; từ đó không những mang lại giá trị cho người sử dụng đất mà còn đóng vai trò tích cực cho môi trường sống xung quanh.
Vai trò của đất CLN
Đầu tiên phải nói đến giá trị kinh tế rõ nét của hầu hết các cây trồng lâu năm. Thực tế cho thấy, có rất nhiều cá nhân, tổ chức, hộ gia đình… thoát nghèo sau khi được nhà nước giao sử dụng đất CLN và có các kế hoạch trồng trọt hợp lý.
Bên cạnh đó, thật dễ dàng nhận ra lợi ích vượt trội của cây trồng lâu năm đối với môi trường sống của con người, giúp bầu thanh lọc không khí, cải thiện ô nhiễm.
Chính vì vậy, không gian sống lý tưởng không thể thiếu mảng xanh, từ khuôn viên nhà ở đến nơi công cộng.
Đặc điểm của đất CLN
Như đã trình bày ở trên, đất CLN thuộc nhóm đất nông nghiệp, chủ yếu dùng để trồng cây lâu năm, khác hẳn với đất HNK dùng để trồng cây ngắn ngày.
Lợi thế nước ta là quốc gia nông nghiệp nên nền kinh tế chủ yếu tập trung vào trồng trọt và chăn nuôi. Do đó, đất CLN mang lại lợi ích kinh tế cao, giúp người dân tạo ra nguồn thu lớn để cải thiện cuộc sống và thoát nghèo bền vững.
Cũng như các loại hình đất khác, đất CLN thuộc sở hữu của người dân nhưng lại do nhà nước quản lý, vì thế có thời hạn sử dụng đất được quy định rõ ràng trên giấy tờ pháp lý, thực chất không phải là vĩnh viễn.
Ngoài ra, theo quy định của pháp luật, loại đất CLN này không những có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà còn có thể chuyển đổi đất trồng cây lâu năm thành đất ở.
Chúng ta cùng tìm hiểu thêm vấn đề này ở phần kế tiếp nhé!
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất CLN là gì?
Nói một cách ngắn gọn, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển giao đất và quyền sử dụng thửa đất đó từ người này sang người khác. Ở đó, bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất sẽ nhận được số tiền tương ứng từ bên nhận đất và quyền sử dụng đất theo thoả thuận của hai bên.
Mặt khác, đối với loại hình đất CLN thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định của điều 90 trong luật đất dai năm 2013 về điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp.
Tại đây có ghi rõ, các cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp do nhà nước cấp hoặc nhận chuyển nhượng, thừa kế, hay được tặng thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng thửa đất đó cho các cá nhân hay hộ gia đình trong cùng phường, xã, thị trấn mà thôi.
Điều này nhằm đảm bảo việc sản xuất nông nghiệp tiện lợi, và giúp người dân không cần nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc lệ phí trước bạ.
Đất CLN có đóng thuế không?
Đây là vấn đề gặp rất nhiều thắc mắc, đóng thuế cho đất CLN. Thực chất, đất CLN có đóng thuế, vì nó thuộc nhóm đất nông nghiệp có nuôi trồng và sử dụng. Tiền thuế này được tính theo diện tích đất và hạng đất. Trong đó, hạng đất được các cơ quan phường, xã có thẩm quyền phê duyệt, và được áp dụng trong 10 năm.
Lưu ý: định suất thuế sẽ được tính bằng kilogam trên một đơn vị diện tích của đất.
Mức định suất thuế của đất CLN được xếp theo hạng theo thứ tự như sau:
Hạng 1: 650 kg thóc/ ha
Hạng 2: 550 kg thóc/ ha
Hạng 3: 400 kg thóc/ ha
Hạng 4: 200 kg thóc/ ha
Hạng 5: 80 kg thóc/ ha
Bên cạnh đó ta có các loại cây trồng lấy gỗ hoặc cây lâu năm thu hoạch thì thuế suất tính bằng 4% giá trị của tổng sản lượng khai thác.
Ví dụ:
Gia đình ông Ngô Văn Y sở hữu 5,000 m2 đất nông nghiệp để trồng cây lấy gỗ và cây lâu năm thu hoạch một lần.
Theo quy định, các loại cây trồng lấy gỗ hoặc cây lâu năm thu hoạch thì thuế suất tính bằng 4% giá trị của tổng sản lượng khai thác; mà giá trị sản lượng khai thác của gia đình ông Y trong tháng 9 năm 2019 là 8,000,000 đồng (năm triệu đồng)
Vậy số tiền thuế ông Y phải nộp là: 8,000,000 * 4% = 320,000 (đồng)
Thời hạn sử dụng đất CLN là gì?
Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình. Thời hạn sử dụng đất được chia thành hai loại: đất sử dụng ổn định lâu dài, và đất sử dụng có thời hạn.
Pháp luật quy định thời hạn sử dụng đất dành cho đất nông nghiệp là 50 năm. Sau khoảng thời gian này, nếu người sử dụng đất có nhu cầu thì vẫn được tiếp tục sử dụng thêm 50 năm nữa theo quy định của luật đất đai.
Nếu đó là đất thuê, thì thời hạn thuê đất sẽ không quá 50 năm theo quy định.
Việc đền bù đất CLN là gì?
Điều 74 luật đất đai 2013 quy định, trong trường hợp người dân có đất bị thu hồi, mà khu đất đó đáp ứng đầy đủ các điều kiện được đền bù thì sẽ được nhà nước đền bù bằng hai hình thức là: đền bù bằng đất và đền bù bằng tiền.
Đối với hình thức đền bù bằng đất, nếu đất bị thu hồi là đất nông nghiệp thì sẽ được đền bù bằng thửa đất nông nghiệp khác có diện tích tương đương.
Đối với hình thức đền bù bằng tiền thì người dân sẽ nhận khoản tiền bồi thường tính theo giá đất tại thời điểm thu hồi. Như vậy:
Tiền đền bù đất = diện tích đất bị thu hồi (m2) x giá đền bù (đồng/m2)
Tuy nhiên, để nhận được số tiền đền bù nói trên từ nhà nước, thì cá nhân hoặc hộ gia đình nhất định phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, các chứng từ pháp lý nêu rõ thửa đất này đáp ứng được các tiêu chuẩn cấp sổ đỏ.
Xây nhà trên đất CLN được không?
Đây là câu hỏi được quan tâm nhiều nhất khi chủ đề đất CLN đưa ra thảo luận. Có một nguyên tắc bất di bất dịch trong luật định cho tất cả các thể loại nhóm đất là người sử dụng đất phải đảm bảo đúng mục đích sử dụng đất.
Đối với nhóm đất nông nghiệp, mục đích sử dụng chủ yếu là trồng trọt các loại cây lâu dài ngày hoặc ngắn ngày; do đó, việc xây dựng nhà ở trên đất CLN là sai với quy định của luật đất đai hiện hành.
Trường hợp cá nhân hoặc hộ gia đình mong muốn xây nhà trên đất CLN thì việc thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất là điều bắt buộc. Vậy điều kiện cần và đủ để có thể thực hiện chuyển đổi đất CLN là gì ?
- Mỗi địa phương đều có chính sách quy hoạch đất riêng biệt, thửa đất muốn chuyển đổi phải phù hợp với những chính sách đó.
- Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thửa đất đó phải đạt được diện tích tối thiểu theo quy định.
- Người sử dụng đất phải chuẩn bị đầy đủ giấy tờ pháp lý thoe đúng yêu cầu
Các thủ tục cần có để chuyển đổi đất CLN là gì?
Khi làm thủ tục chuyển đổi đất CLN lên đất thổ cư, người sử dụng đất cần có những giấy tờ sau đây để hoàn thành bộ hồ sơ của mình:
- Đầu tiên người sử dụng đất sẽ điền đầy đủ thông tin vào mẫu đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu quy định. Người làm đơn dễ dàng tải mẫu đơn này trên mạng, lưu ý là mẫu số 09/ĐK, được ban hành theo thông tư 24/2014/TT-BTNMT
- Kế đến, chuẩn bị giấy chứng nhận liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Sau đó nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai ở quận, huyện nơi có đất. Quá trình tiếp nhận, xác minh, làm rõ, chỉnh lý bắt đầu.
- Sau 15 ngày tính từ ngày nộp hồ sơ, người sở hữu đất đến văn phòng đăng ký đất đai nhận lại sổ đỏ đã được cập nhận biến động vào hồ sơ địa chính.
Chi phí chuyển đổi đất CLN sang đất ở
Đối với đất nông nghiệp sử dụng cho mục đích trồng trọt, canh tác thì nhà nước không thu tiền sử dụng đất, còn đất thổ cư, đất ở thì có thu phí.
Đó là lý do tại sao khi đã hoàn tất việc chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư, người sử dụng đất phải đóng một khoản tiền gọi là chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Chi phí này được tính theo công thức:
| Tiền sử dụng đất = (tiền sử dụng đất theo giá đất ở) – (tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp |
Ví dụ: gia đình bà A muốn chuyển 80 m2 đất trồng nhãn sang đất thổ cư. Giá đất ở tại vị trí thửa đất của gia đình bà A là 3,000,000 đồng/m2 (ba triệu đồng), đất trồng cây lâu năm là 200,000 đồng/m2. Vậy số tiền gia đình bà A phải nộp khu chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở được tính như sau:
Ta có:
Tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp của gia đình bà A là:
80 m2 * 200,000 = 16,000,000 (đồng)
Tiền sử dụng đất theo giá đất ở của gia đình bà A là:
80 m2 * 3,000,000 = 240,000,000 (đồng)
Số tiền sử dụng đất gia đình bà A phải nộp là:
240,000,000 – 16,000,000 = 224,000,000 (đồng)
Có thể thấy rằng, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, việc người dân nộp tiền nhiều hơn hay ít hơn phụ thuộc vào bản giá đất nông nghiệp và đất ở mà uỷ ban nhân dân nơi có thửa đất quy định.
Kết luận
Khi là một nhà đầu tư đất nói riêng và bất động sản nói chung, nhà đầu tư cần tìm hiểu rõ những khái niệm, cũng như là những quy định, thủ tục pháp lý có liên quan nhằm tránh những rủi ro không đáng có.
Nắm được kiến thức về lĩnh vực bạn sắp sửa dấn thân, hoặc đưa ra các quyết định liên quan tới tài chính và mua – bán thật sự là một lợi thế khi hoạt động đầu tư, kinh doanh.
Hy vọng bài viết đã mang đến giá trị thông tin hữu ích đến quý nhà đầu tư
Bài viết cùng chủ đề: